Rembourser son prêt immobilier par anticipation : indemnités et démarches

Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier permet de solder tout ou partie du capital avant la fin prévue du crédit immobilier. Le Code de la consommation garantit ce droit à l'emprunteur, plafonne les indemnités, aussi appelées pénalités, que la banque peut réclamer, et prévoit des cas où elles ne sont pas dues.

Quand peut-on rembourser son prêt par anticipation ?

Un emprunteur peut rembourser son prêt immobilier par anticipation à tout moment, sans attendre une date anniversaire du contrat. L'article L313-47 du Code de la consommation pose ce principe : le prêteur ne peut pas s'opposer à la demande, qu'elle porte sur une partie ou sur la totalité du capital restant dû. Le contrat de prêt doit en préciser les modalités, et l'offre de prêt reçue avant la signature les mentionne déjà.

Une seule restriction est admise. Le contrat peut interdire un remboursement partiel d'un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde. Pour un crédit de 200 000 euros, la banque peut donc refuser un versement anticipé de 15 000 euros, mais pas de 25 000 euros. Cette clause doit figurer dans le contrat pour s'appliquer.

Les situations qui conduisent à rembourser un crédit immobilier avant le terme sont variées : vente du logement, succession, donation, épargne accumulée, ou rachat du prêt par un autre établissement à un taux plus bas. La capacité à emprunter de nouveau dépend ensuite du taux d'endettement et de la durée restante, deux critères que détaille notre page sur la somme qu'une banque peut prêter pour un achat immobilier.

Quelles sont les indemnités de remboursement anticipé ?

Les indemnités de remboursement anticipé, souvent appelées IRA ou pénalités, compensent la perte d'intérêts subie par le prêteur. Elles ne sont dues que si le contrat les prévoit. Leur montant est plafonné par l'article R313-25 du Code de la consommation, qui retient le plus faible de deux montants :

• six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, calculés au taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Le contrat peut prévoir moins que ce plafond, voire aucune indemnité : la négociation se fait avant la signature de l'offre, au moment où l'emprunteur compare les conditions des banques. Une clause d'absence d'indemnité peut toutefois être écartée par le contrat en cas de rachat du crédit par un établissement concurrent ; le texte de l'offre le précise.

Un exemple de calcul

Prenons un prêt immobilier à taux fixe de 1,5 % dont le capital restant dû s'élève à 100 000 euros. Pour un remboursement total, six mois d'intérêts sur 100 000 euros représentent 750 euros, et 3 % du capital restant dû représentent 3 000 euros. L'indemnité ne peut pas dépasser 750 euros. Pour un remboursement partiel de 30 000 euros sur le même crédit, six mois d'intérêts sur la somme remboursée donnent 225 euros, contre 3 000 euros pour le second plafond : l'indemnité maximale est de 225 euros.

Avec un taux plus élevé, le calcul évolue. À 4 %, six mois d'intérêts sur 100 000 euros atteignent 2 000 euros, toujours sous les 3 000 euros du second plafond. Pour un remboursement total, le plafond de 3 % ne devient le plus faible qu'au-delà d'un taux de 6 %.

Dans quels cas aucune indemnité n'est due ?

L'article L313-48 du Code de la consommation exonère l'emprunteur de toute indemnité, même si le contrat en prévoit, lorsque le remboursement anticipé fait suite à l'une de ces situations :

• la vente du bien immobilier à la suite d'un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par exemple après un licenciement ;
• le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Ces exonérations s'appliquent aux prêts conclus depuis le 1er juillet 1999. Le lien entre l'événement et la vente doit pouvoir être établi : une mutation professionnelle suivie de la vente de la résidence se justifie par l'attestation de l'entreprise qui emploie l'emprunteur, un licenciement par la lettre de rupture. En cas de décès, l'assurance emprunteur prend souvent en charge tout ou partie du capital restant dû, selon les garanties souscrites ; le solde éventuel entre alors dans la succession.

Le cas du prêt à taux zéro

Un prêt à taux zéro ne produit pas d'intérêts : rembourser son capital par anticipation ne donne donc lieu à aucune indemnité. En cas de vente du logement financé, le capital restant dû du PTZ doit en principe être remboursé, sauf exceptions prévues par les textes. Quand un PTZ accompagne un prêt principal, l'ordre des remboursements et leurs modalités figurent dans l'offre de prêt immobilier ; ils se vérifient auprès de l'agence avant toute demande.

Comment rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

La démarche commence par une demande de remboursement adressée au prêteur, de préférence par écrit, en lettre recommandée ou par la messagerie de l'espace client. Elle indique s'il s'agit d'un remboursement partiel ou total, le montant envisagé et la date souhaitée. La loi ne fixe pas de préavis, mais le contrat peut en prévoir un : il faut le relire avant d'écrire.

Depuis le 1er juillet 2016, le prêteur doit remettre gratuitement à l'emprunteur, sur papier ou sur un autre support durable, une information sur les conséquences du remboursement : montant exact à verser, intérêts courus, indemnités éventuelles. Ce décompte permet de vérifier que les indemnités respectent le plafond légal. Faire coïncider la date du remboursement avec une échéance mensuelle évite de payer des intérêts sur une fraction de mois.

Le versement se fait ensuite par virement ou par prélèvement sur le compte domicilié dans la banque prêteuse. Pour un remboursement total, la banque délivre une attestation de fin de prêt et lève la garantie : la caution d'un organisme de cautionnement prend fin, une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers donne lieu à une mainlevée chez le notaire, avec des frais à la charge de l'emprunteur si l'inscription n'est pas encore éteinte.

Remboursement partiel : réduire la durée ou la mensualité ?

Après un remboursement partiel, la banque établit un nouveau tableau d'amortissement. Deux options existent, et le contrat précise celle qui s'applique par défaut :

• garder la même mensualité et réduire la durée du crédit, ce qui diminue le coût total des intérêts ;
• garder la même durée et diminuer le montant de la mensualité, ce qui allège le budget mensuel mais réduit moins le coût total.

Tout tient à l'objectif : la réduction de la durée profite au coût total, la réduction de la mensualité à la gestion du budget. Une formule intermédiaire, qui combine une baisse de mensualité et une durée un peu plus courte, se négocie parfois. Les prêts dits modulables prévoient en outre des remboursements partiels sans indemnité, dans des limites fixées par l'offre. Le coût de l'assurance emprunteur peut aussi baisser si les cotisations sont calculées sur le capital restant dû ; calculées sur le capital initial, elles restent identiques jusqu'à la fin du prêt.

Comment simuler un remboursement anticipé ?

Un simulateur de remboursement anticipé, proposé sur le site de la plupart des banques ou dans l'espace client, donne une première estimation de l'économie d'intérêts. C'est une aide utile, mais l'outil d'un site ne connaît pas toujours les clauses exactes de votre contrat. Pour un calcul fiable, trois données du contrat sont nécessaires : le capital restant dû à la date visée, le taux du crédit et la clause sur les indemnités. Le tableau d'amortissement indique le capital restant à chaque échéance et la part d'intérêts de chaque mensualité.

L'intérêt financier d'un remboursement anticipé dépend surtout du moment. Les intérêts se concentrent dans les premières années d'un crédit : rembourser tôt économise davantage d'intérêts que rembourser dans les dernières années, où la mensualité est surtout du capital. Les fonds viennent souvent d'une épargne, d'un contrat d'assurance vie ou de la vente d'un autre bien ; un rachat sur une assurance vie a ses propres conséquences fiscales, à connaître avant de décider. Il faut aussi comparer le taux du prêt avec ce que rapporte l'argent mobilisé : quand le taux du crédit est bas, garder une épargne de précaution disponible peut être plus prudent que de tout injecter dans le prêt.

L'état du marché des taux immobiliers pèse aussi sur la décision. Quand les taux proposés aux nouveaux emprunteurs baissent nettement sous celui du contrat, une renégociation avec la banque ou un rachat par un autre prêteur peut rapporter plus qu'un simple remboursement partiel. Quand ils remontent, un prêt immobilier ancien à taux fixe bas devient au contraire un financement avantageux, qu'il n'y a pas forcément lieu de solder. Le nouvel échéancier se compare alors à l'ancien, échéance par échéance.

Que faire en cas de désaccord sur les indemnités ?

Un décompte qui dépasse le plafond légal, une indemnité réclamée malgré une mutation ou un licenciement, ou un refus de remboursement partiel au-delà de 10 % du capital initial se contestent d'abord auprès de la banque. La réclamation se fait par écrit au service réclamation de l'établissement, documents à l'appui : offre de prêt, tableau d'amortissement, décompte reçu, justificatif de l'événement. Sans réponse satisfaisante dans un délai de deux mois, le médiateur bancaire de l'établissement peut être saisi gratuitement ; ses coordonnées figurent dans le contrat et sur le site de la banque. Les associations de consommateurs accompagnent aussi leurs adhérents dans ce type de démarche.

Quels sont les frais d'un rachat de crédit par une autre banque ?

Le rachat de crédit immobilier par un autre établissement passe lui aussi par un remboursement anticipé : la nouvelle banque verse à l'ancienne le capital restant dû, puis l'emprunteur rembourse le nouveau prêt. Aux indemnités de l'ancien contrat s'ajoutent les frais de dossier du nouveau prêt, les frais de la nouvelle garantie et, le cas échéant, la mainlevée de l'ancienne. Une société de caution facture souvent une nouvelle commission pour garantir le prêt racheté. L'opération n'a d'intérêt que si l'écart de taux et la durée restante compensent ces coûts. Changer d'établissement à cette occasion suppose aussi de comparer les services au quotidien, sujet de notre article sur le choix d'une banque pour les particuliers.

Les règles du remboursement par anticipation sont détaillées sur la fiche Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ? de Service-Public.fr et sur la page du ministère de l'Économie sur le remboursement d'un crédit immobilier avant son terme. La Banque de France rappelle de son côté les pratiques bancaires et les recours en cas de litige avec un prêteur.

Ce guide d'information générale ne remplace pas un conseil financier adapté à votre dossier : avant de mobiliser une épargne importante ou de signer un rachat, faites le point avec votre conseiller bancaire ou un courtier, qui comparera le gain réel à votre situation personnelle.