Capacité d'emprunt : calcul, taux d'endettement et critères pour estimer combien emprunter

La capacité d'emprunt correspond au montant maximum qu'un ménage peut emprunter pour un projet immobilier, c'est-à-dire la somme d'un prêt immobilier qu'il pourra rembourser chaque mois sans mettre son budget en difficulté. Pour calculer sa capacité d'emprunt, la banque part de la mensualité supportable, limitée par le taux d'endettement de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, puis l'applique à la durée et au taux d'intérêt du crédit. Un simulateur en ligne donne une première estimation, mais seule l'étude de la demande fixe le montant accordé. Depuis le 1er janvier 2022, ce plafond d'endettement s'impose aux banques, et la hausse des taux de 2022 réduit le montant d'un prêt pour l'achat d'un logement à revenus égaux. Voici la formule, un exemple chiffré, les critères qui comptent et les solutions pour optimiser sa capacité, avec son apport personnel et les aides disponibles.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt est le montant maximal qu'une banque accepte de prêter à un particulier pour financer une acquisition immobilière, une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Elle ne dépend pas seulement du salaire : elle résulte de la combinaison de quatre éléments, à savoir la mensualité que le budget peut supporter, la durée du crédit, le taux d'intérêt et le coût de l'assurance emprunteur.

Il faut la distinguer de la capacité d'achat, ou budget global du projet immobilier. Celle-ci additionne la capacité d'emprunt et l'apport personnel, puis retranche les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de mise en place du prêt et éventuels frais de courtier. Un ménage qui peut emprunter 230 000 euros et dispose de 30 000 euros d'apport n'achètera donc pas un logement de 260 000 euros, car une partie de l'apport part dans les frais.

La capacité d'emprunt reste une estimation tant que la demande de prêt immobilier n'a pas été étudiée. L'établissement prêteur vérifie la solvabilité de l'emprunteur, la stabilité de ses revenus, la tenue de ses comptes et la cohérence du projet avant d'émettre une offre de prêt immobilier, proposition contractuelle qui engage la banque.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Le calcul de la capacité d'emprunt se fait en trois étapes. La première consiste à déterminer la mensualité maximale ; la deuxième à choisir une durée ; la troisième à convertir cette mensualité en capital grâce au taux du crédit et au taux d'assurance.

Étape 1 : la mensualité maximale

Le plafond de remboursement correspond à 35 % des revenus mensuels avant impôt, moins les charges de crédit déjà en cours. La formule s'écrit : mensualité maximale = revenus nets mensuels x 0,35 - mensualités des crédits en cours. Ce montant inclut l'assurance emprunteur : la part réellement disponible pour rembourser le capital et les intérêts est donc un peu plus faible.

Étape 2 : la durée du crédit

Plus la durée du prêt immobilier est longue, plus la charge mensuelle est faible pour un même capital, et plus le montant empruntable augmente. La durée est toutefois plafonnée à 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé dans certains cas. Allonger la durée renchérit aussi le coût total du crédit, puisque les intérêts courent plus longtemps.

Étape 3 : la conversion en capital

Le capital d'un prêt immobilier se calcule avec la formule des prêts amortissables à taux fixe : capital = mensualité x [1 - (1 + taux mensuel)^{-nombre de mensualités}] / taux mensuel, le taux mensuel étant le taux annuel divisé par 12. La cotisation d'assurance, souvent exprimée en pourcentage annuel du capital emprunté, se retranche de la mensualité avant ce calcul. Utiliser un simulateur ou un tableur évite de faire l'opération à la main.

Exemple chiffré : combien emprunter avec 4 200 euros de revenus ?

Prenons un couple dont les salaires nets cumulés atteignent 4 200 euros par mois et qui rembourse un prêt auto de 250 euros par mois jusqu'en 2025. La mensualité maximale ressort à 4 200 x 0,35 - 250 = 1 220 euros, assurance comprise. Avec une assurance emprunteur de 0,30 % par an du capital, voici le montant maximum empruntable pour leur projet immobilier selon la durée et le taux, en arrondissant.

L'exemple montre l'effet du taux : sur 25 ans, passer de 1,20 % à 1,90 % retire environ 22 000 euros de capacité d'emprunt pour la même mensualité. C'est ce qu'ont constaté de nombreux acheteurs au cours de l'année 2022, quand les barèmes des banques ont remonté mois après mois dans le sillage de la hausse des taux de marché et du relèvement des taux directeurs de la BCE en juillet 2022. Sans le prêt auto, l'effort mensuel disponible monterait à 1 470 euros et le capital sur 25 ans à 1,90 % à environ 331 000 euros.

Quel est le taux d'endettement maximum ?

Le taux d'endettement, aussi appelé taux d'effort, mesure la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Pour un emprunteur immobilier, c'est le premier critère d'endettement examiné. Il se calcule ainsi : charges de crédit mensuelles / revenus nets mensuels x 100. Le Haut Conseil de stabilité financière l'a fixé à 35 % au plus, assurance emprunteur comprise, avec une durée de 25 ans au plus. D'abord formulée en recommandation, la règle est devenue juridiquement contraignante pour les banques à compter du 1er janvier 2022, comme le détaille l'article sur le taux d'endettement de 35 %.

Une marge de flexibilité existe : chaque trimestre, jusqu'à 20 % de la production de prêts immobiliers d'un établissement peut déroger à ces critères. Cette marge est réservée en priorité aux acquéreurs d'une résidence principale, dont une part aux primo-accédants. Les banques l'utilisent surtout pour les ménages aux revenus élevés, dont le reste à vivre demeure confortable même au-delà de 35 %.

Quels critères influencent la capacité d'emprunt ?

Au-delà du calcul mathématique, plusieurs critères pèsent sur l'analyse de la banque et, au final, sur le montant du prêt immobilier accordé.

Les revenus pris en compte

Les banques retiennent le salaire avant prélèvement à la source, les primes et le treizième mois s'ils sont réguliers, les revenus des indépendants sur la moyenne des trois derniers exercices, les pensions et une partie des revenus fonciers, généralement 70 % des loyers perçus pour tenir compte de la vacance et des charges. Les revenus jugés instables, comme certaines primes exceptionnelles ou des heures supplémentaires ponctuelles, sont souvent écartés ou minorés.

La stabilité professionnelle

Un contrat à durée indéterminée hors période d'essai, un statut de fonctionnaire ou une activité indépendante ancienne rassurent le prêteur immobilier. Un contrat court ou une création d'entreprise récente ne ferment pas la porte, mais réduisent le montant que la banque acceptera de prêter ou imposent d'apporter des justificatifs supplémentaires de régularité des revenus.

Les charges et le reste à vivre

Les crédits en cours (auto, consommation, renouvelable, autre prêt immobilier) et les pensions alimentaires versées sont déduits du calcul d'endettement. Le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui demeure après paiement des mensualités, est examiné en fonction de la composition du foyer : 1 500 euros pour une personne seule ne pèsent pas comme 1 500 euros pour un couple avec trois enfants.

L'apport et la gestion des comptes

Un apport personnel qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie améliore nettement le dossier. Les relevés de compte des trois derniers mois sont aussi lus avec attention : découverts répétés, incidents de paiement ou dépenses incompatibles avec le projet peuvent conduire la banque à réduire le montant proposé.

L'âge et l'assurance emprunteur

L'âge de l'emprunteur influe sur la durée possible du prêt immobilier et sur le coût de la couverture. Depuis la loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé, à partir du 1er juin 2022, pour les crédits dont la part assurée n'excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement se termine avant le 60e anniversaire. La même loi permet de résilier l'assurance emprunteur à tout moment, ce qui peut faire baisser la mensualité et améliorer la capacité d'emprunt en cours de projet.

Comment estimer sa capacité d'emprunt avec un simulateur ?

Un simulateur de capacité d'emprunt demande en général les revenus du foyer, les charges de crédit, l'apport disponible, la durée souhaitée et un taux indicatif. Il affiche ensuite un montant de prêt immobilier et une échéance. Les banques, les courtiers et le service public proposent ce type d'outil gratuit, accessible depuis leur site ou leur espace client.

Le résultat d'une simulation reste à titre indicatif. Le taux saisi est souvent un taux moyen qui ne correspond pas forcément au barème appliqué à votre dossier, et la couverture décès-invalidité est parfois ignorée ou calculée à un taux standard. Mieux vaut faire plusieurs simulations avec des hypothèses prudentes : un taux légèrement supérieur au taux affiché, une assurance réaliste et une durée de 20 ans en plus de 25 ans, pour mesurer l'écart.

Les conseillers de l'Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) établissent gratuitement un plan de financement personnalisé, qui intègre les aides et les prêts aidés comme le prêt à taux zéro pour les primo-accédants éligibles.

Quels sont les frais à considérer pour un emprunt ?

Le capital d'un prêt immobilier ne finance pas que le logement. Plusieurs frais s'ajoutent au prix d'achat et réduisent d'autant le budget disponible pour le bien lui-même :

• les frais de notaire, composés surtout de droits de mutation : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf ;
• les frais de garantie, caution d'un organisme spécialisé ou hypothèque, de l'ordre de 1 à 2 % du montant emprunté ;
• les frais de mise en place facturés par la banque, souvent quelques centaines d'euros ;
• les honoraires d'un courtier si vous passez par un intermédiaire ;
• le coût de la couverture de l'emprunteur, qui pèse pendant toute la durée du prêt ;
• les éventuels travaux, à intégrer dès le départ dans le plan de financement si vous souhaitez les financer par le crédit.

Le taux annuel effectif global (TAEG), mentionné dans l'offre, regroupe les intérêts, l'assurance exigée, les frais de dossier et de garantie. Il doit rester sous le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Au 1er octobre 2022, ce plafond fixé par la Banque de France atteignait 3,05 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus : un TAEG trop proche de ce seuil peut bloquer un dossier même si le taux d'endettement est respecté.

Comment optimiser sa capacité d'emprunt ?

Plusieurs leviers permettent d'augmenter sa capacité d'emprunt ou, au minimum, de présenter un dossier plus solide.

• Solder ou regrouper les petits crédits de consommation avant la demande de prêt immobilier, pour réduire son endettement.
• Constituer ou augmenter l'apport, afin de réduire le montant à emprunter et d'obtenir de meilleures conditions.
• Mettre en concurrence plusieurs banques ou passer par un courtier pour viser le meilleur taux possible.
• Comparer les contrats d'assurance emprunteur : la délégation d'assurance peut réduire nettement son coût.
• Ajuster la durée, dans la limite de 25 ans, en gardant à l'esprit le coût total.
• Consulter un conseiller financier ou un expert en financement immobilier pour évaluer plusieurs scénarios.
• Mobiliser les prêts aidés : prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale ou prêt Action Logement selon votre situation.
• Soigner la gestion de compte pendant les mois qui précèdent la demande : pas de découvert ni de dépense superflue.

À l'inverse, emprunter au maximum de sa capacité laisse peu de marge face à un imprévu. Un budget trop tendu expose au risque d'impayés, voire de surendettement si les revenus baissent. Garder une réserve d'épargne de précaution après l'acquisition, pour la sécurité du foyer, reste une sage mesure au quotidien.

Capacité d'emprunt et hausse des taux en 2022

Au début de 2022, les meilleurs profils obtenaient encore un prêt immobilier à un taux proche de 1 % sur 20 ans. Au fil de l'année, les barèmes ont augmenté, et les taux moyens se sont rapprochés de 2 % à l'automne selon les observatoires du secteur. Dans le même temps, le taux d'usure, calculé à partir des taux moyens du trimestre précédent, a progressé moins vite que les taux proposés, ce qui a conduit certaines banques à refuser des demandes de prêt immobilier dont le TAEG dépassait le plafond.

Pour un emprunteur, la conséquence est directe : à effort identique, la capacité d'emprunt baisse. Il devient alors utile de réévaluer son budget avant de signer un compromis de vente, d'obtenir un accord de principe rapidement et de prévoir dans le compromis une condition suspensive d'obtention de prêt avec un taux maximal réaliste.

Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt

Comment calculer ma capacité d'emprunt avec 2 000 euros de salaire ?

Avec 2 000 euros de salaire par mois et aucun crédit en cours, le remboursement maximal est de 700 euros, couverture comprise. Sur 25 ans à 1,90 % avec une assurance de 0,30 %, le montant empruntable approche 158 000 euros ; sur 20 ans au même taux, environ 133 000 euros.

Les allocations familiales sont-elles prises en compte ?

Certaines banques intègrent les prestations familiales durables, d'autres les écartent ou ne les retiennent que partiellement. Les aides au logement versées pour le bien acheté sont parfois prises en compte dans le calcul.

Un investissement locatif augmente-t-il la capacité d'emprunt ?

Les loyers futurs sont généralement retenus à hauteur de 70 %, ce qui améliore les revenus pris en compte. Mais l'échéance du nouveau prêt immobilier s'ajoute aux charges : l'effet net dépend du rendement du bien et de la méthode de calcul de la banque.

Faut-il emprunter à deux pour augmenter la capacité d'emprunt ?

Emprunter à deux additionne les revenus et donc le niveau d'endettement possible. Chaque co-emprunteur est en revanche engagé pour la totalité du crédit, et l'assurance doit couvrir les deux têtes selon une quotité définie dans le contrat.

Sources officielles

Les règles et chiffres de ce guide s'appuient sur le calculateur de crédit immobilier du service public, la loi n° 2022-270 du 28 février 2022 sur l'assurance emprunteur, la fiche assurance emprunteur pour un crédit immobilier, l'étude de l'ACPR sur le financement de l'habitat en 2021, qui détaille l'application des critères du Haut Conseil de stabilité financière, et le guide de l'Agence nationale pour l'information sur le logement consacré au financement d'un achat.

Faire le point avec un professionnel

Ce guide sur la capacité d'emprunt ne remplace pas l'avis de votre conseiller bancaire : avant de signer un compromis, faites le point avec lui, avec un courtier ou avec un conseiller de l'ADIL, qui étudieront votre situation personnelle, vos revenus, vos charges et la durée envisagée. D'autres repères sont réunis dans la rubrique Crédit immobilier.