Apport personnel pour un crédit immobilier : montant minimum, rôle et solutions pour le constituer

L'apport personnel est la somme d'argent que l'emprunteur investit lui-même dans un achat immobilier, en plus du crédit accordé par la banque. Pour un crédit immobilier, l'apport personnel sert d'abord à régler les frais de notaire et les frais de garantie, que les établissements financent rarement. Aucun texte n'impose d'apport personnel minimum, mais les prêteurs demandent le plus souvent au moins 10 % du prix du bien. Voici à quoi sert cet apport personnel, combien prévoir, comment constituer un apport personnel avec son épargne ou un don familial, et s'il est encore possible d'emprunter sans apport personnel depuis les règles de 2022.

Qu'est-ce qu'un apport personnel ?

Définition simple : l'apport personnel désigne la contribution personnelle de l'emprunteur, c'est-à-dire l'ensemble des sommes dont il dispose pour financer une partie de son projet par ses propres moyens, hors crédit. Dans un plan de financement immobilier, le coût du bien, les frais annexes et les éventuels travaux sont financés par deux sources : l'apport personnel d'un côté, le ou les emprunts de l'autre.

Plusieurs ressources entrent dans l'apport : l'argent disponible sur un livret ou un compte, un PEL, le rachat d'une assurance vie, le déblocage d'une épargne salariale, un don ou une donation de la famille, ou le produit de la revente d'un bien. Certains crédits aidés, comme le PTZ, sont également assimilés à de l'apport par les établissements, car ils ne coûtent pas d'intérêts et allègent le montant financé par le crédit principal.

L'apport personnel ne doit pas être confondu avec le reste à vivre ou avec la réserve de précaution. Il est prudent de garder un matelas après l'achat pour faire face aux imprévus : réparations, déménagement, période de chômage ou dépenses de santé.

Pourquoi l'apport personnel est-il important ?

L'apport joue un rôle central dans l'étude du dossier. Pour l'établissement bancaire, il montre la capacité du client à mettre de côté régulièrement et à gérer son budget. Il réduit aussi son risque : si le bien doit être revendu, le capital restant dû a plus de chances d'être remboursé par la vente.

• Moins de capital à emprunter : chaque euro d'apport est un euro qui ne porte ni intérêts ni coût d'assurance emprunteur.
• Un meilleur taux : un dossier avec un apport solide permet de négocier des conditions plus avantageuses, car il présente moins de risque pour le prêteur.
• Des mensualités plus faibles : à durée égale, un montant emprunté plus bas allège les échéances et aide à respecter le taux d'endettement maximal.
• Un accord plus probable : beaucoup de refus de crédit immobilier concernent des dossiers dépourvus d'apport ou avec un apport trop faible.

L'effet sur le coût total du crédit est net. Une simulation pour un achat de 250 000 euros financé sur 20 ans à 1,2 %, hors assurance, le montre : emprunter 225 000 euros au lieu de 250 000 euros réduit le coût des intérêts d'environ 3 100 euros et la mensualité d'environ 117 euros.

Quel est le montant minimum d'apport personnel ?

Aucune loi ne fixe de montant minimum d'apport personnel. Chaque banque définit sa propre politique de crédit selon le profil de l'emprunteur, son projet et la conjoncture. En pratique, l'apport attendu se situe le plus souvent autour de 10 % du prix d'achat, ce qui correspond à peu près aux frais de notaire et de garantie dans l'ancien.

Ces ordres de grandeur ne sont pas des règles. Un primo-accédant jeune, avec des revenus en hausse et un emploi stable, peut obtenir un accord avec un apport limité. À l'inverse, un dossier aux revenus irréguliers ou déjà endetté devra souvent apporter davantage. L'apport s'apprécie toujours avec les autres critères : stabilité professionnelle, taux d'endettement, gestion des comptes et reste à vivre.

Quels frais sont couverts par l'apport personnel ?

L'apport sert d'abord à financer les frais annexes de l'achat, que les banques préfèrent ne pas inclure dans le crédit :

• Les frais de notaire, ou frais d'acquisition : droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités, émoluments du notaire et débours. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
• Les frais de garantie : coût de la caution d'un organisme spécialisé ou de l'hypothèque, en général 1 à 2 % du capital emprunté.
• Les frais de dossier facturés par l'établissement prêteur et, le cas échéant, les honoraires d'un courtier.
• La commission de l'agence immobilière lorsqu'elle est à la charge de l'acquéreur.

Le choix entre caution et hypothèque influe sur le montant à prévoir. Les deux formules n'ont pas le même coût, comme le montre le comparatif entre caution et hypothèque d'un crédit immobilier. Une fois ces dépenses réglées, le reste de l'apport vient diminuer le capital emprunté pour l'acquisition du bien lui-même.

Apport personnel et règles du Haut Conseil de stabilité financière

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sur le crédit immobilier sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques. Elles ne fixent pas d'apport minimum, mais elles encadrent deux critères qui ont pour effet de rendre l'apport plus décisif :

• un taux d'effort de 35 % au maximum des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur comprise ;
• une durée de crédit limitée à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé d'amortissement pour un achat dans le neuf ou avec travaux importants.

Les établissements peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production de crédits immobiliers chaque trimestre, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et pour les primo-accédants. Avec une mensualité plafonnée par le taux d'endettement de 35 %, l'apport est souvent le seul moyen d'acheter un bien plus cher en restant sous cette limite : il réduit le capital emprunté, donc la mensualité.

Comment constituer un apport personnel ?

Constituer un apport personnel demande le temps nécessaire et de la méthode. Plusieurs solutions se combinent selon la situation de chacun et le calendrier de l'acquisition immobilière.

L'épargne régulière sur un livret

Mettre de côté une somme fixe chaque mois, par virement automatique, reste la méthode la plus simple. Le Livret A et le livret de développement durable et solidaire sont disponibles à tout moment et exonérés d'impôt, mais leur rémunération est modeste : le Livret A rapporte 1 % depuis le 1er février 2022. Les sommes accumulées se retirent immédiatement le jour de l'achat.

Le plan d'épargne logement

Le plan d'épargne logement, ou PEL, est conçu pour préparer un projet immobilier. Il impose des versements réguliers, au moins 540 euros par an, et une durée d'au moins quatre ans pour ouvrir un droit à crédit. Pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018, le taux de rémunération est de 1 % brut, les intérêts sont soumis à l'impôt dès la première année et aucune prime d'État n'est versée. Ce placement garde l'intérêt de bloquer l'épargne, ce qui aide à ne pas l'utiliser pour d'autres dépenses. Le compte épargne logement fonctionne de façon plus souple, comme un livret.

L'assurance vie et l'épargne salariale

Un contrat d'assurance vie peut être racheté en partie pour financer l'apport ; après huit ans, le régime fiscal des gains devient plus avantageux. Les avoirs d'un plan d'épargne entreprise peuvent, eux, être débloqués de façon anticipée pour l'acquisition de la résidence principale, avant la fin de la durée de blocage de cinq ans. Le PER permet aussi un déblocage anticipé pour l'achat de la résidence principale, pour les sommes issues des versements volontaires, de l'intéressement et de la participation.

Le don familial et la donation

Les parents ou grands-parents peuvent aider à financer l'apport. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 euros à chacun de ses enfants en franchise de droits de donation, abattement renouvelable tous les quinze ans. Un don familial de sommes d'argent bénéficie en plus d'une exonération de 31 865 euros lorsque le donateur a moins de 80 ans et que le bénéficiaire est majeur. Le don doit être déclaré à l'administration fiscale. Un emprunt familial, formalisé par une reconnaissance de dette, est une autre option, mais la banque tiendra compte de son remboursement dans le calcul de l'endettement.

Les crédits aidés

Certains financements sont considérés par les banques comme un quasi-apport :

• le prêt à taux zéro, ou PTZ, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, qui ne génère aucun intérêt ;
• le prêt d'Action Logement, proposé à taux réduit aux salariés des entreprises privées du secteur non agricole ;
• certaines aides des collectivités locales ou des caisses de retraite.

Peut-on emprunter sans apport personnel ?

Ce montage, appelé aussi financement à 110 %, reste possible mais beaucoup plus difficile depuis 2022. Le crédit finance alors le coût d'achat et les frais annexes. Les banques réservent ce type d'opération à des profils solides :

• des jeunes actifs aux revenus élevés et en progression, en contrat à durée indéterminée ;
• des fonctionnaires, dont l'emploi est stable ;
• des clients qui disposent d'économies mais préfèrent les garder, en les conservant auprès de la banque prêteuse ;
• certains investisseurs dans le locatif, dont les loyers futurs entrent en partie dans le calcul des revenus.

Un financement accordé à un emprunteur dépourvu d'apport coûte plus cher au total et le taux proposé est souvent moins bon. Le dossier doit compenser par une gestion des comptes irréprochable, aucun découvert ni crédit à la consommation en cours, et par un reste à vivre confortable. Recourir à un courtier peut aider à rechercher les établissements les plus ouverts à ce type de demande, aucun résultat n'étant garanti.

Comment utiliser l'apport personnel pour un prêt ?

Une fois l'apport réuni, la question est de savoir comment l'affecter au mieux. Deux stratégies s'opposent.

• Tout injecter dans le projet : le montant emprunté et le coût total des intérêts sont réduits au minimum.
• Garder une réserve : si le taux obtenu est bas, conserver un placement disponible peut être plus utile, pour les imprévus ou des travaux, d'autant que le prêteur apprécie un solde disponible après l'achat.

Dans le plan de financement, l'apport est versé chez le notaire avant la signature de l'acte authentique, en même temps que les fonds débloqués par la banque. Le notaire s'assure de l'origine des fonds. Lors du compromis de vente, un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix est souvent demandé à l'acheteur : il provient en général de l'apport et s'impute ensuite sur la somme due à la signature.

Quel apport personnel pour un crédit immobilier selon le projet ?

L'apport attendu varie selon la nature de l'opération. Pour une résidence principale, l'objectif reste de couvrir au moins les frais d'acquisition. Pour un investissement locatif, les banques demandent souvent à l'investisseur un apport équivalent aux frais de notaire, même s'il dispose de revenus confortables, car le bien ne sera pas occupé par l'emprunteur. Pour une résidence secondaire, l'exigence d'apport est en général plus élevée, souvent 20 % du prix, car ce type de projet est jugé moins prioritaire. Dans le neuf, les frais de notaire réduits permettent un apport plus faible, d'autant que le PTZ y est plus largement accessible.

Les erreurs à éviter

• Vider toute son épargne pour l'apport, en ne gardant aucune réserve de sécurité.
• Oublier les dépenses annexes dans le calcul du budget : travaux, déménagement, taxe foncière, ameublement.
• Gonfler artificiellement son apport par un crédit à la consommation : la banque le détecte et l'endettement augmente.
• Débloquer un placement bien rémunéré ou fiscalement avantageux avant de comparer son rendement avec le taux du crédit.
• Pour un investisseur, compter la totalité des loyers attendus : les établissements n'en retiennent souvent qu'environ 70 % dans le calcul.

Questions fréquentes sur l'apport personnel

Quel apport pour acheter un bien de 200 000 euros ?

Pour un bien ancien de 200 000 euros, les frais de notaire atteignent environ 15 000 euros. Un apport de 20 000 euros, soit 10 % du prix, règle ces frais et ceux de la garantie ; un apport plus élevé réduit le capital emprunté et ses intérêts.

Le PTZ compte-t-il comme apport ?

Il ne s'agit pas de fonds propres, mais beaucoup de banques le considèrent comme un quasi-apport, car il ne génère pas d'intérêts et peut bénéficier d'un différé de remboursement.

Un don familial doit-il être justifié ?

Oui. La banque et le notaire demandent l'origine des fonds, et le don doit être déclaré à l'administration fiscale pour bénéficier des exonérations.

Faut-il négocier son taux quand on a un apport ?

Oui. Un apport personnel élevé est un argument pour négocier le taux, les frais de dossier ou le tarif de la couverture décès-invalidité ; une simulation auprès de plusieurs réseaux bancaires aide à comparer les offres.

Sources officielles

Ce guide s'appuie sur les données des fiches de Service-Public sur le plan d'épargne logement, les droits de donation selon le lien de parenté et le dispositif PTZ, ainsi que sur le guide de l'Agence nationale pour l'information sur le logement consacré au financement d'un achat.

Faire le point avec un professionnel

Ce guide sur l'apport personnel ne remplace pas l'avis de votre conseiller bancaire : avant de mobiliser votre épargne ou de solliciter un crédit, faites le point avec lui, avec un courtier ou avec un conseiller de l'Agence départementale pour l'information sur le logement, qui étudieront votre situation personnelle, vos revenus, votre capacité d'emprunt et la durée envisagée. D'autres repères sont réunis dans la rubrique Crédit immobilier.