Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier sans intérêts ni frais de dossier, aidé par l'État, qui couvre une partie de l'achat de la résidence principale des primo-accédants sous conditions de ressources. Son montant dépend de la zone du logement, du nombre de personnes du foyer, du coût total de l'opération et de la nature du bien : logement neuf partout en France, logement ancien avec travaux dans les zones B2 et C, où se situe l'essentiel des villes moyennes et des communes rurales. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2023 par la loi de finances pour 2022, le PTZ complète un crédit immobilier classique et se rembourse sur 20 à 25 ans, avec un différé selon les revenus.
Le prêt à taux zéro en bref
- Prêt à taux zéro réservé aux primo-accédants, non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous plafond de ressources selon la zone et le nombre de personnes.
- Logements éligibles : neuf dans toutes les zones, ancien avec travaux d'au moins 25 % du coût total en zones B2 et C, logement social vendu à son occupant, location-accession (PSLA) et bail réel solidaire.
- Montant du PTZ : 40 % du coût retenu pour une construction en A bis, A et B1 et pour un achat avec travaux en B2 et C, 20 % pour une construction en B2 et C, dans la limite d'un plafond d'opération.
- Remboursement sur 20, 22 ou 25 ans, avec un différé de 5, 10 ou 15 ans selon la tranche de revenus.
Qu'est-ce que le prêt à taux zéro ?
Le PTZ est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété créé pour faciliter le premier achat immobilier des ménages aux revenus modestes et moyens. L'emprunteur ne paie ni intérêts ni frais de dossier sur ce prêt : c'est l'État qui compense la banque par un avantage fiscal. Le PTZ ne suffit jamais seul à payer l'acquisition d'un logement ; il s'ajoute à un ou plusieurs autres prêts, en général un crédit immobilier bancaire, et à l'éventuel apport personnel.
Le PTZ est distribué par les banques ayant signé une convention avec l'État. Il n'y a donc pas de démarche à faire auprès d'une administration : la demande se fait auprès de l'établissement prêteur du projet de logement, en même temps que la demande de crédit principal. La banque vérifie les conditions et calcule le montant ; elle reste libre d'accorder ou non l'ensemble du financement.
Comment bénéficier du PTZ ? Les conditions
Être primo-accédant
Le PTZ est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Cette condition vaut pour tous les futurs occupants du logement. Elle ne s'applique pas dans certains cas : titulaire d'une carte d'invalidité, bénéficiaire de l'allocation aux adultes handicapés, ou victime d'une catastrophe ayant rendu sa résidence principale définitivement inhabitable.
Acheter sa résidence principale
Le logement acheté doit devenir la résidence principale de l'emprunteur au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux, et le rester pendant au moins six ans. La location du bien reste possible dans ces six premières années dans quelques situations prévues par la réglementation (mobilité professionnelle, divorce, invalidité, chômage de plus d'un an), à des conditions de loyer encadrées.
Respecter le plafond de ressources
Les revenus pris en compte sont la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes qui vont occuper le logement, pour l'année N-2 avant l'offre de prêt. Si le coût total de l'opération divisé par 9 est supérieur, c'est ce montant qui est retenu. Les plafonds dépendent de la zone géographique et du nombre de personnes :
| Personnes du foyer | A bis et A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
| 2 | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € |
| 3 | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € |
| 4 | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| 5 | 85 100 € | 69 000 € | 62 100 € | 55 200 € |
| 6 | 96 200 € | 78 000 € | 70 200 € | 62 400 € |
| 7 | 107 300 € | 87 000 € | 78 300 € | 69 600 € |
| 8 et plus | 118 400 € | 96 000 € | 86 400 € | 76 800 € |
Plafonds de ressources applicables aux offres de prêt émises en 2022, revenu fiscal de référence de l'année N-2.
Quels logements sont éligibles au PTZ ?
L'accès au PTZ dépend de la nature du logement et de sa localisation. Le territoire est découpé en zones selon la tension du marché immobilier : la zone A bis et la zone A couvrent Paris, une grande partie de l'Île-de-France, la Côte d'Azur et le Genevois français ; la zone B1 les grandes agglomérations ; la zone B2 les villes moyennes ; la zone C le reste du territoire. La zone d'une commune se vérifie sur le simulateur de l'ANIL ou de Service-Public.fr.
| Type d'opération | Secteurs éligibles | Quotité |
|---|---|---|
| Construction ou achat sur plan (VEFA) | A bis, A, B1 | 40 % |
| Construction ou achat sur plan | B2, C | 20 % |
| Achat avec travaux (au moins 25 % du coût total) | B2, C | 40 % |
| Logement social vendu à son occupant | Tout le territoire | Selon la localisation |
Pour un achat avec travaux, ceux-ci doivent représenter au moins un quart du coût total de l'opération (prix d'achat plus travaux) et être réalisés dans les trois ans qui suivent l'achat. Les opérations de location-accession (PSLA) et l'achat en bail réel solidaire, qui sépare le foncier du bâti pour réduire le prix, ouvrent aussi droit au PTZ.
Quel montant de PTZ ? Le calcul
Le montant du PTZ est égal à la quotité (20 % ou 40 %) multipliée par le coût total de l'opération, retenu dans la limite d'un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes du foyer.
| Personnes du foyer | A bis et A | B1 | B2 | C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 210 000 € | 189 000 € | 154 000 € | 140 000 € |
| 3 | 255 000 € | 230 000 € | 187 000 € | 170 000 € |
| 4 | 300 000 € | 270 000 € | 220 000 € | 200 000 € |
| 5 et plus | 345 000 € | 311 000 € | 253 000 € | 230 000 € |
Exemple : un couple achète sur plan un appartement de 200 000 euros, frais compris, situé dans une agglomération de zone B1. Le coût pris en compte est plafonné à 189 000 euros pour deux personnes. Le montant maximum du PTZ est de 40 % x 189 000, soit 75 600 euros. Le reste du financement, soit 124 400 euros, vient d'un crédit immobilier classique et de l'apport.
Autre règle : le PTZ ne peut pas dépasser le montant total des autres prêts d'une durée d'au moins deux ans qui financent l'opération. Un ménage qui disposerait d'un apport très important verrait donc son PTZ limité.
Quelles sont les conditions de remboursement ?
La durée du PTZ et le report du remboursement dépendent des revenus du foyer, rapportés à sa composition par un coefficient familial. Plus les revenus sont modestes, plus ce report est long.
| Tranche de revenus | Durée totale | Période de différé | Période de remboursement |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 (revenus les plus modestes) | 25 ans | 15 ans | 10 ans |
| Tranche 2 | 22 ans | 10 ans | 12 ans |
| Tranche 3 | 20 ans | 5 ans | 15 ans |
Pendant cette période, l'emprunteur ne rembourse rien sur le PTZ et se concentre sur le crédit principal. Ensuite, le capital du PTZ se rembourse par échéances constantes, sans intérêts. En cas de revente du logement avant la fin du remboursement, le capital restant dû du PTZ devient en principe exigible.
Les avantages et les limites du PTZ
- Un coût réduit : sans intérêts, le PTZ diminue le coût total du crédit et la mensualité moyenne de l'emprunt.
- Un effet sur l'endettement : le report allège les premières années, ce qui aide à rester dans la limite du taux d'endettement de 35 % fixée par le HCSF.
- Un financement cumulable avec le prêt d'Action Logement, le prêt d'accession sociale ou un prêt épargne logement.
- Des limites : plafonds de ressources stricts, achat avec travaux accepté seulement en B2 et C, obligation d'occuper le logement six ans. Le PTZ reste un prêt : il entre dans le calcul de la capacité d'emprunt et demande une assurance emprunteur comme le crédit principal.
Le PTZ dans un plan de financement
Le PTZ s'intègre dans un plan de financement global, établi par la banque ou le courtier, qui réunit l'apport, le crédit principal, les prêts aidés et le PTZ. Le tableau d'amortissement de chaque prêt montre comment les échéances s'enchaînent : pendant la période sans remboursement du PTZ, seule la mensualité du crédit principal est due ; quand le remboursement du PTZ commence, la mensualité totale reste en général stable, car le prêt principal est construit en paliers pour lisser l'effort. Ce montage, dit lissage, permet d'obtenir une mensualité constante sur toute la durée du crédit.
Le PTZ peut financer l'acquisition d'un appartement dans un immeuble collectif comme d'une maison individuelle, ainsi que le projet de faire construire une maison sur un terrain acheté dans le cadre de la même opération : le logement construit doit alors être achevé et habité dans les délais prévus. Le local acheté doit être destiné à l'habitation : un local commercial transformé en logement peut être éligible si la transformation fait partie des travaux financés. L'économie réalisée grâce au PTZ dépend des taux du marché : plus les taux des crédits immobiliers sont élevés, plus un prêt sans intérêts accordé sur 20 à 25 ans représente un gain important.
Pour obtenir une information à jour sur les plafonds et les zones, le site de l'ANIL et le réseau des ADIL, présentes dans chaque département, proposent un conseil gratuit et neutre sur le financement d'un logement, en fonction des données de chaque foyer. Il faut compter plusieurs mois entre la première simulation et la signature chez le notaire. Le prix du logement, son emplacement et le nombre d'occupants du futur logement sont les trois données qui changent le plus le résultat : un même foyer peut avoir droit au PTZ pour un logement et non pour un autre.
Dans l'ancien, les travaux retenus visent à rénover le logement : amélioration de la performance énergétique, aménagement de surfaces habitables, création ou modernisation de pièces d'eau, isolation. Avant de choisir un bien, le diagnostic de performance énergétique aide à connaître l'ampleur des travaux et à estimer l'argent à prévoir. Attention aux biens situés dans une grande agglomération classée en A ou B1, comme Lyon, Lille ou Bordeaux : l'achat avec travaux n'y ouvre pas droit au PTZ. En cas de difficulté pour rembourser, il est utile de contacter rapidement l'établissement prêteur, qui pourra étudier un accompagnement adapté.
Comment demander un PTZ ?
- Simuler son éligibilité et le montant sur le simulateur de l'ANIL, avec la commune, la composition du foyer, les revenus et le prix du projet.
- Monter le dossier de financement : avis d'imposition des occupants, justificatif de la situation de locataire ou d'hébergé, compromis de vente ou contrat de construction, devis des travaux en cas de rénovation.
- Déposer la demande auprès d'une banque qui distribue le PTZ, avec la demande de crédit principal ; la banque présente une offre de prêt pour chaque financement.
- Accepter l'offre après le délai légal de réflexion de dix jours, puis signer l'acte chez le notaire.
Les garanties demandées par la banque, comme la caution ou l'hypothèque, couvrent en général l'ensemble des prêts, PTZ compris.
Questions fréquentes sur le prêt à taux zéro
Le PTZ peut-il financer un logement ancien sans travaux ?
Non, sauf achat d'un logement social par son occupant. Les travaux doivent atteindre 25 % du coût total et le logement doit être situé en B2 ou C.
Peut-on obtenir un PTZ pour un investissement locatif ?
Non. Le PTZ est réservé à la résidence principale de l'emprunteur, qui doit l'occuper au moins six ans.
Le PTZ existe-t-il encore en 2022 ?
Oui. La loi de finances pour 2022 a prolongé le dispositif jusqu'au 31 décembre 2023, avec les mêmes règles de zones, de quotités et de plafonds.
Un couple non marié peut-il demander un PTZ ?
Oui. Les revenus des deux futurs occupants s'additionnent et chacun doit remplir la condition de primo-accession.
Sources officielles
Les règles de ce guide reprennent la fiche prêt à taux zéro sur Service-Public.fr et le simulateur du prêt à taux zéro de l'ANIL, l'Agence nationale pour l'information sur le logement.
Faire le point avec un professionnel
Ce guide présente le PTZ mais ne remplace pas l'avis d'un conseiller bancaire, d'un courtier ou d'un conseiller de l'ADIL : pour vérifier votre éligibilité et monter un plan de financement adapté à votre situation, interrogez-les avant de signer un compromis. D'autres repères sont réunis dans la rubrique Crédit immobilier.
