Taux d'endettement : comment le calculer et ce que change la règle des 35 %

Le taux d'endettement mesure la part des revenus d'un foyer consacrée au remboursement de ses crédits : pour le calculer, on divise le montant des mensualités par les revenus nets, puis on multiplie par 100. Pour un prêt immobilier, ce taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise : depuis le 1er janvier 2022, ce plafond du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'impose à chaque banque. Ce qui entre dans les revenus et dans les charges de crédit change souvent la réponse de l'organisme prêteur.

Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement, aussi appelé taux d'effort, rapporte le total des mensualités de crédit d'un foyer à ses revenus mensuels. Un ménage qui gagne 4 000 euros nets par mois et rembourse 1 200 euros de crédits chaque mois a un taux d'endettement de 30 %. Ce ratio sert aux banques à vérifier, avant d'accorder un financement, que l'emprunteur pourra rembourser sans mettre en péril son budget du quotidien.

Il ne faut pas le confondre avec la capacité d'emprunt, qui est le montant total qu'une banque accepte de prêter, ni avec le taux d'intérêt du crédit. Le taux d'endettement est une proportion des revenus ; la capacité d'emprunt s'en déduit, en tenant compte de la durée du prêt, du taux d'intérêt et du coût de l'assurance. Le guide consacré à la somme qu'une banque accepte de prêter pour un achat immobilier détaille ce second calcul.

Un indicateur clé, pas un verdict

Le taux d'endettement est l'indicateur financier le plus regardé par les banques, parce qu'il se calcule vite à partir de quelques données : bulletins de salaire, avis d'imposition, tableaux d'amortissement des crédits en cours. Mais il reste un indicateur parmi d'autres. Un niveau d'endettement acceptable pour une personne seule sans enfant ne l'est pas forcément pour un foyer de cinq personnes avec les mêmes revenus. C'est pourquoi la banque croise ce ratio avec le reste à vivre, l'apport et la tenue des comptes avant de donner sa réponse.

Comment calculer son taux d'endettement

La formule de calcul

La formule tient en une ligne : taux d'endettement = (charges mensuelles de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100. Pour un couple, on additionne les revenus des deux emprunteurs et l'ensemble de leurs charges. Le calcul se fait sur des montants mensuels : un revenu versé sur treize mois est ramené à une moyenne mensuelle, une prime annuelle régulière est divisée par douze.

Les revenus pris en compte

La banque retient des revenus stables et réguliers, avant impôt sur le revenu :

• les salaires nets, de préférence en contrat à durée indéterminée hors période d'essai ;
• les revenus des indépendants, calculés en moyenne sur les deux ou trois dernières années d'activité ;
• les pensions de retraite et d'invalidité ;
• les revenus locatifs, souvent retenus pour 70 % de leur montant afin de tenir compte des charges et de la vacance ;
• les pensions alimentaires perçues, lorsqu'elles sont fixées par un jugement.

Les primes exceptionnelles, les heures supplémentaires irrégulières ou certaines aides sociales sont souvent écartées ou seulement en partie retenues, selon la politique de chaque établissement.

Les charges prises en compte

Côté charges, la banque additionne :

• la mensualité du futur prêt immobilier, assurance emprunteur comprise ;
• les mensualités des crédits en cours : crédit auto, crédit à la consommation, prêt personnel, crédit renouvelable même non utilisé selon certaines banques ;
• les pensions alimentaires versées ;
• le loyer, lorsque l'emprunteur reste locataire, par exemple pour un investissement locatif.

Les dépenses de la vie courante, comme l'alimentation, l'énergie ou les abonnements, n'entrent pas dans le taux d'endettement. Elles réapparaissent dans l'examen du reste à vivre et dans la lecture des relevés de compte.

Un exemple chiffré

Prenons un couple dont les salaires nets s'élèvent à 2 300 et 1 900 euros, soit 4 200 euros par mois. Il rembourse déjà un crédit auto de 250 euros par mois et envisage un prêt immobilier dont la mensualité, assurance comprise, atteindrait 1 150 euros. Ses charges totales seraient de 1 400 euros, soit un taux d'endettement de 1 400 ÷ 4 200 × 100 = 33,3 %. Le projet respecte le plafond. Avec une mensualité de 1 300 euros, le taux passerait à 36,9 % et le dossier sortirait de la norme : il faudrait alors allonger la durée dans la limite autorisée, augmenter l'apport, solder le crédit auto ou revoir le montant du projet.

Pour connaître son propre niveau d'endettement, le simulateur de Service-Public.fr permet de faire cette simulation en ligne à partir de ses propres données, en quelques minutes. Les simulateurs des banques et des courtiers donnent aussi une première évaluation, avec parfois une estimation de la capacité d'emprunt. Le résultat reste indicatif : seule l'étude du dossier par la banque fixe le montant qui pourra être financé.

Le taux d'endettement maximum : la règle des 35 % du HCSF

D'une recommandation à une norme

Pendant longtemps, les banques se fixaient elles-mêmes un seuil, souvent autour d'un tiers des revenus. En décembre 2019, le Haut Conseil de stabilité financière a recommandé de ne pas dépasser un taux d'effort de 33 % et une durée de 25 ans. En janvier 2021, il a assoupli la recommandation en portant le plafond à 35 %, assurance emprunteur comprise. Par une décision de septembre 2021, cette recommandation est devenue juridiquement contraignante pour les établissements de crédit à compter du 1er janvier 2022. Les banques qui ne la respectent pas s'exposent aux contrôles de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.

Ce que fixe la norme

• Un taux d'effort de 35 % au plus des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur comprise.
• Une durée de crédit de 25 ans au plus, portée à 27 ans lorsque le remboursement commence en différé, par exemple pour l'achat d'un logement neuf en l'état futur d'achèvement ou d'un logement ancien avec d'importants travaux.
• Une marge de flexibilité : chaque trimestre, 20 % des crédits immobiliers accordés par une banque peuvent déroger à ces deux critères.

Qui profite de la marge de flexibilité ?

La marge n'est pas laissée au libre choix des banques. Au moins 80 % des dérogations doivent servir à l'achat d'une résidence principale, et au moins 30 % de l'ensemble doit bénéficier à des primo-accédants. Les investisseurs locatifs disposent donc d'une part réduite de cette souplesse. En pratique, un dossier au-delà de 35 % peut être accepté s'il présente des revenus élevés, un reste à vivre confortable ou une épargne importante, mais rien ne l'impose à la banque.

Pourquoi ce plafond existe

Le HCSF, présidé par le ministre de l'Économie et dont le secrétariat est assuré par le Trésor et la Banque de France, surveille la stabilité du système financier. Il avait constaté un allongement des durées et une hausse des taux d'effort à mesure que les taux d'intérêt baissaient. Le plafond vise à éviter qu'un nombre croissant de ménages se retrouve en difficulté au moindre accident de la vie, et à protéger la solidité des banques face à un retournement du marché du logement.

Le reste à vivre, l'autre critère de la banque

Le pourcentage ne dit pas tout. Un taux d'endettement de 35 % ne pèse pas de la même façon sur un ménage qui gagne 2 000 euros et sur un ménage qui en gagne 8 000. Les banques regardent donc aussi le reste à vivre : la somme qui reste chaque mois une fois toutes les mensualités payées. Elles le comparent à la composition du foyer, en retenant un montant minimal par adulte et par enfant à charge, qui varie selon les établissements et le lieu de vie.

La banque examine aussi le comportement financier : absence de découvert répété, capacité à épargner, stabilité professionnelle, apport personnel. Un dossier légèrement au-dessus du seuil mais avec une épargne régulière et un apport solide peut être mieux reçu qu'un dossier juste sous la barre avec des comptes tendus.

Quelles solutions pour réduire son taux d'endettement ?

Agir sur les charges

• Solder un petit crédit à la consommation ou un crédit auto avant de déposer la demande, si l'épargne le permet sans entamer l'apport.
• Résilier un crédit renouvelable inutilisé, que certaines banques comptent comme une charge potentielle.
• Comparer l'assurance emprunteur : son coût entre dans la mensualité, et une délégation d'assurance peut réduire le taux d'effort.

Agir sur le projet

• Augmenter l'apport personnel pour réduire le montant emprunté.
• Allonger la durée du prêt, dans la limite de 25 ans, ce qui réduit la mensualité mais augmente le coût total du crédit.
• Revoir le prix du bien ou le budget des travaux.
• Mobiliser un prêt aidé, comme le prêt à taux zéro pour les primo-accédants éligibles, ou un prêt d'Action Logement pour les salariés concernés, dont les conditions se vérifient avant de signer.

Renégocier un prêt en cours

Lorsque le foyer rembourse déjà un prêt immobilier à un taux d'intérêt élevé, une renégociation avec sa banque ou un rachat par un autre établissement peut réduire la mensualité. L'opération a un coût, entre indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier et nouvelle garantie, qu'il faut comparer au gain attendu avant de s'engager.

Le rachat de crédits, une solution à manier avec prudence

Le rachat ou regroupement de crédits remplace plusieurs prêts par un seul, sur une durée plus longue, avec une mensualité plus faible. Il peut faire baisser le taux d'endettement, mais il augmente presque toujours le coût total, et des frais de dossier et d'indemnités s'ajoutent. Il ne se décide qu'après une comparaison chiffrée des offres.

Quand l'endettement devient trop lourd

Un taux d'endettement élevé n'est pas seulement un frein à un nouveau crédit ; il peut signaler une situation fragile. Les premières alertes sont connues : découverts qui se répètent, échéances payées en retard, recours au crédit renouvelable pour boucler le mois. Lorsque les revenus ne permettent plus de faire face aux dettes, il est utile de contacter rapidement sa banque pour étudier un report ou un réaménagement des échéances. Si la situation est durable, la procédure de surendettement permet de déposer un dossier gratuit auprès de la Banque de France, qui examine la situation et peut proposer un plan de remboursement adapté.

Et le taux d'endettement d'une entreprise ?

Dans une entreprise, l'expression désigne un autre ratio : le rapport entre les dettes financières et les capitaux propres, parfois appelé ratio d'endettement ou levier financier. Un ratio supérieur à 1 signifie que l'entreprise est davantage financée par ses prêteurs que par ses associés. Les banques le lisent pour accorder un crédit professionnel, mais il ne suit pas la règle des 35 % qui ne concerne que le crédit immobilier des particuliers.

Questions fréquentes sur le taux d'endettement

Le taux d'endettement se calcule-t-il avec le salaire net ou brut ?

Avec le salaire net, avant impôt sur le revenu. Le prélèvement à la source n'est pas déduit du revenu retenu par la plupart des banques, mais chaque établissement peut avoir sa propre méthode.

L'assurance emprunteur est-elle comprise dans les 35 % ?

Oui. Depuis l'assouplissement de janvier 2021, le plafond de 35 % s'entend assurance emprunteur comprise. La mensualité retenue est donc celle que l'emprunteur paiera réellement chaque mois.

Le loyer compte-t-il dans le taux d'endettement ?

Pour l'achat d'une résidence principale, le loyer actuel disparaît après l'acquisition et n'est pas compté. Il l'est en revanche si l'emprunteur reste locataire, par exemple lorsqu'il achète un logement pour le louer.

Une banque peut-elle accepter un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

Oui, dans la limite de sa marge de flexibilité de 20 % par trimestre, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Ce n'est jamais un droit pour l'emprunteur : l'acceptation dépend du dossier et de la politique de la banque.

Sources officielles

Pour aller plus loin : le calculateur d'endettement de Service-Public.fr, les décisions et recommandations publiées sur la page du Haut Conseil de stabilité financière du ministère de l'Économie, et les informations sur le surendettement publiées par la Banque de France.

Faire le point avec un professionnel

Ce guide ne constitue pas un conseil personnalisé et ne remplace pas l'avis d'un conseiller bancaire ou d'un courtier : pour votre dossier, ce sont eux qui calculent le taux d'endettement selon leurs propres méthodes et indiquent le montant finançable pour votre situation. Pour d'autres repères sur l'emprunt, la rubrique Crédit immobilier rassemble nos guides, dont celui sur la caution ou l'hypothèque d'un prêt immobilier.