Assurance emprunteur : garanties, coût et changement de contrat avec la loi Lemoine

L'assurance emprunteur garantit le remboursement d'un prêt immobilier si l'emprunteur décède ou subit une invalidité, une incapacité de travail ou une perte d'emploi : l'assureur paie alors la banque prêteuse, selon les garanties du contrat. Non obligatoire au regard de la loi, cette assurance de prêt est exigée par presque toutes les banques avant l'offre de crédit. Son tarif dépend de l'âge, de la santé, du risque professionnel, du capital emprunté et de la durée du prêt : un comparatif des offres d'assurance aide à choisir et à réduire le coût total. Depuis la loi Lemoine de février 2022, l'assuré peut changer d'assurance emprunteur à tout moment.

Qu'est-ce que l'assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur est un contrat d'assurance qui protège à la fois l'emprunteur et le prêteur. Si un événement couvert survient, l'assureur prend en charge tout ou partie des mensualités, ou rembourse le capital restant dû, à la place de l'emprunteur ou de ses héritiers. La banque est ainsi certaine d'être remboursée, et la famille de l'emprunteur n'hérite pas de la dette.

Elle accompagne surtout le crédit immobilier : achat d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Elle s'ajoute aux garanties du prêt, comme la caution ou l'hypothèque présentées dans notre guide sur la caution et l'hypothèque du prêt immobilier : ces garanties protègent la banque contre un défaut de paiement, l'assurance contre les accidents de la vie. Son coût entre dans le calcul de la mensualité et donc du taux d'endettement plafonné à 35 %.

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Aucun texte de loi n'impose de souscrire une assurance emprunteur pour un crédit immobilier. Elle est non légalement obligatoire, mais l'établissement prêteur peut en faire une condition de son offre de prêt, et en pratique la banque l'exigera presque toujours. Pour un crédit à la consommation, elle est plus souvent facultative ; l'offre de crédit doit alors en indiquer le coût séparément.

Quelles sont les garanties de l'assurance emprunteur ?

Le contrat d'assurance emprunteur combine plusieurs garanties, dont le niveau dépend du projet et du profil de l'emprunteur. Pour une résidence principale, la banque demande en général les garanties décès, PTIA et incapacité ou invalidité ; pour un investissement locatif, elle se contente parfois du décès et de la PTIA, les loyers pouvant couvrir une partie des mensualités.

Franchise, carence et exclusions

Trois mentions du contrat méritent attention. Le délai de franchise est la période pendant laquelle l'assureur ne verse rien après un arrêt de travail : 90 jours est une durée courante pour l'ITT. Le délai de carence est la période qui suit la souscription pendant laquelle une garantie, comme la perte d'emploi, ne joue pas encore. Les exclusions, enfin, listent les situations non couvertes : certaines affections du dos ou psychiques sans hospitalisation, la pratique d'un sport à risque, ou une profession exposée. Deux contrats d'assurance au même tarif peuvent offrir une protection très différente selon ces clauses.

La quotité assurée

La quotité est la part du prêt couverte pour chaque assuré. Un emprunteur seul est assuré à 100 %. Un couple qui emprunte ensemble répartit au moins 100 % entre les deux : 50 % chacun, 70 % et 30 % selon les revenus, ou 100 % chacun pour une protection totale. Avec une quotité de 50 % chacun, si l'un des deux décède, l'assureur rembourse la moitié du capital restant dû ; avec 100 % chacun, il rembourse la totalité. Une quotité plus élevée protège mieux le survivant, mais elle coûte plus cher.

Contrat groupe ou délégation d'assurance : comment choisir ?

Deux familles de contrats d'assurance emprunteur coexistent. Le contrat d'assurance groupe est proposé par la banque qui accorde le prêt : il mutualise les risques entre tous ses emprunteurs, avec un tarif souvent identique quel que soit le profil. La délégation d'assurance consiste à souscrire un contrat d'assurance externe, auprès d'une compagnie d'assurance, d'une mutuelle ou par l'intermédiaire d'un courtier. Pour un emprunteur jeune, non-fumeur et dont le métier est peu exposé, la délégation permet souvent d'obtenir un tarif moins cher, même pour la seule garantie décès ; pour un profil plus âgé ou un risque de santé, le contrat groupe peut rester compétitif.

Ce libre choix est un droit depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010, entrée en vigueur le 1er septembre 2010 : la banque ne peut pas refuser un contrat externe qui présente un niveau de garantie équivalent à celui qu'elle exige, ni modifier le taux du crédit en contrepartie, ni facturer de frais pour l'étude du dossier.

L'équivalence de garanties

Pour apprécier l'équivalence, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a établi une liste de critères : au plus 11 critères pour les garanties décès, PTIA, invalidité et incapacité, et 4 pour la perte d'emploi, sur les 18 critères de la liste générale. Chaque banque publie la liste des critères qu'elle retient, dans une fiche standardisée d'information remise à l'emprunteur dès la première simulation. Le contrat proposé doit les respecter tous ; la comparaison se fait donc critère par critère, pas sur le seul prix.

Le coût de l'assurance emprunteur

Le coût de l'assurance emprunteur, ou prix de l'assurance de prêt, dépend de l'âge, de l'état de santé, du statut de fumeur, de la profession, des garanties choisies, du montant emprunté et de la durée du prêt. Il peut représenter une part importante du coût total du crédit, parfois jusqu'au tiers pour un emprunteur âgé. Deux modes de calcul existent :

• sur le capital initial : la cotisation reste la même pendant toute la durée du prêt, mode courant des contrats groupe ;
• sur le capital restant dû : la cotisation baisse au fil des remboursements, mode fréquent des contrats en délégation.

Pour comparer les offres, l'offre de prêt mentionne le taux annuel effectif de l'assurance (TAEA), qui exprime le coût de l'assurance en pourcentage annuel du montant emprunté, ainsi que son coût total en euros sur la durée du prêt et le coût mensuel. Le coût de l'assurance entre aussi dans le taux annuel effectif global (TAEG), comparé au taux d'usure : une assurance trop chère peut faire dépasser ce seuil et bloquer le dossier.

Exemple : pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, une assurance au taux de 0,30 % calculée sur le capital initial coûte 50 euros par mois, soit 12 000 euros sur la durée du prêt ; à 0,10 % sur le capital restant dû, le coût total tombe à environ 2 100 euros. L'écart illustre l'intérêt de comparer, à garanties équivalentes, plusieurs devis avant de signer.

Comparer les assurances emprunteur : les bons critères

Un comparatif d'assurance emprunteur ne se résume pas au prix. Un comparateur en ligne ou un courtier en assurance aide à trouver la meilleure offre pour un profil donné, mais la meilleure assurance est celle qui couvre réellement la situation de l'assuré au meilleur prix, et non la cotisation la plus basse. Plusieurs caractéristiques du contrat d'assurance sont à mettre en regard :

• Le mode d'indemnisation : une assurance forfaitaire verse la mensualité prévue quelle que soit la perte de revenus ; une assurance indemnitaire ne compense que la perte réelle, après les indemnités de la Sécurité sociale et de la prévoyance, et peut ne rien verser à un assuré dont le salaire est maintenu. L'indemnisation forfaitaire est donc plus protectrice.
• La définition de l'incapacité : certains contrats indemnisent l'assuré inapte à exercer sa propre profession, d'autres seulement celui qui est inapte à toute activité professionnelle, ce qui exclut de nombreux cas.
• Le barème d'invalidité : un barème professionnel tient compte du métier exercé, un barème fonctionnel seulement de l'atteinte physique.
• La tarification : prime fixe sur le capital initial ou variable sur le capital restant dû, avec ou sans frais d'adhésion.
• Les exclusions et les sports à risque : plongée, sports mécaniques, sports aériens peuvent être exclus ou soumis à une surprime.

L'emprunteur peut également bénéficier d'un devis gratuit auprès de plusieurs assureurs, puis demander à la banque de valider le niveau de garantie. Un conseil personnalisé est utile lorsque le dossier présente un risque particulier, un métier exposé ou une activité indépendante.

L'assurance emprunteur et les autres assurances du foyer

L'assurance emprunteur ne remplace pas les autres contrats d'assurance du ménage. L'assurance habitation, qui couvre le logement acheté contre l'incendie ou le dégât des eaux, reste nécessaire, et la banque demande souvent une attestation d'assurance habitation avant le déblocage des fonds pour une maison. L'assurance vie peut, de son côté, servir de garantie au prêt par un nantissement. Une assurance de prévoyance individuelle, enfin, peut compléter l'indemnisation en cas d'arrêt de travail. Ces assurances obéissent chacune à leur propre code et à leurs propres règles de résiliation.

La loi Lemoine : ce qui change en 2022

La loi Lemoine n° 2022-270 du 28 février 2022, pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur, a modifié trois points essentiels. Elle complète les réformes successives : loi Lagarde en 2010 pour le choix à la souscription, loi Hamon en 2014 pour le changement pendant la première année, amendement Bourquin, appliqué à tous les contrats depuis le 1er janvier 2018, pour la résiliation à chaque date anniversaire.

La résiliation à tout moment

Depuis le 1er juin 2022 pour les prêts dont l'offre a été émise à partir de cette date, et depuis le 1er septembre 2022 pour tous les contrats en cours, l'emprunteur peut changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni date anniversaire à attendre. Il doit simplement présenter un nouveau contrat aux garanties équivalentes. L'assureur doit en outre informer chaque année l'assuré de son droit de résiliation et des modalités pour l'exercer.

La fin du questionnaire de santé pour certains prêts

Depuis le 1er juin 2022, aucun questionnaire de santé ni examen médical ne peut être demandé lorsque la part assurée sur l'encours cumulé des prêts immobiliers ne dépasse pas 200 000 euros par assuré et que le prêt se termine avant le 60e anniversaire de l'emprunteur. Un couple peut ainsi emprunter jusqu'à 400 000 euros sans questionnaire, si chacun est assuré pour 200 000 euros au plus. Au-delà, le questionnaire reste la règle, et une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner la nullité du contrat.

Un droit à l'oubli raccourci

Le droit à l'oubli permet à une personne guérie de ne pas déclarer une ancienne maladie. La loi Lemoine l'a ramené de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les cancers et l'hépatite C. Il s'inscrit dans la convention AERAS, « s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé », qui organise aussi l'examen des demandes des personnes malades ou anciennement malades.

Comment changer d'assurance emprunteur ?

Le changement d'assurance emprunteur suit une procédure encadrée, en quelques étapes :

1. Comparer les offres et obtenir un devis d'assurance externe qui respecte les critères d'équivalence de la banque, en s'aidant de la fiche standardisée d'information.
2. Souscrire le nouveau contrat, sous réserve de l'accord de la banque.
3. Envoyer à la banque la demande de substitution, avec le nouveau contrat, par lettre ou tout autre support durable.
4. Attendre la réponse : la banque dispose de 10 jours ouvrés à compter de la réception du dossier complet pour accepter ou refuser. Un refus doit être motivé par écrit, en précisant les garanties manquantes.
5. En cas d'accord, la banque émet un avenant à l'offre de prêt, sans frais ; l'ancien contrat est résilié à la date de prise d'effet du nouveau.

Le taux du crédit ne change pas : pour le faire baisser, il faut passer par une renégociation ou un rachat de crédit immobilier. Seule la ligne de l'assurance de prêt est modifiée dans le tableau d'amortissement, avec le coût de la nouvelle assurance. Si la banque ne répond pas dans les délais ou refuse sans motif, l'emprunteur peut saisir le service réclamation, puis le médiateur de la banque ou celui de l'assurance.

Comment économiser sur l'assurance emprunteur ?

Plusieurs leviers permettent de réduire le coût de l'assurance emprunteur de son prêt immobilier, sans baisser la protection en dessous de ce qu'exige la banque :

• comparer les contrats groupe et les contrats en délégation, à garanties équivalentes, avec un tarif calculé sur le capital restant dû ;
• adapter la quotité de chaque co-emprunteur à sa part de revenus, si la sécurité du ménage le permet ;
• vérifier les exclusions et les options : une garantie perte d'emploi ou une couverture des affections du dos alourdit la cotisation ;
• déclarer l'arrêt du tabac depuis au moins deux ans, qui fait souvent baisser le tarif ;
• changer d'assurance en cours de prêt grâce à la loi Lemoine, en particulier pour un prêt souscrit il y a plusieurs années.

Les agents de la fonction publique et certaines professions disposent aussi d'offres de mutuelles qui leur sont propres. L'objectif reste le même : une protection adaptée au projet immobilier, au juste prix.

En cas de sinistre : la mise en jeu de l'assurance emprunteur

Lorsqu'un événement couvert survient, la mise en jeu de la garantie suit une procédure précise. L'emprunteur, ou ses proches en cas de décès, déclare le sinistre à l'assureur, et informe en parallèle l'établissement prêteur, dans le délai prévu par le contrat d'assurance. Le dossier comprend selon le cas un certificat de décès, les avis d'arrêt de travail, les décomptes de la Sécurité sociale ou une notification d'invalidité. Pour une incapacité ou une invalidité, l'assureur peut demander l'avis de son médecin-conseil ou d'un expert médical, qui évalue la situation de l'assuré selon le cadre défini par le contrat.

Pendant le délai de franchise, les échéances du prêt restent à la charge de l'emprunteur : il est prudent de prévoir une épargne de précaution pour assurer ces mensualités. Une fois la garantie mise en œuvre, l'assureur verse les échéances directement à la banque. En cas de désaccord sur le taux d'invalidité ou sur la date de reprise du travail, l'assuré peut demander une contre-expertise, puis saisir le médiateur de l'assurance, un moyen de recours gratuit. Bénéficier de la garantie suppose également d'avoir déclaré sa situation de façon exacte lors de l'adhésion : c'est là que se joue, des années plus tard, la prise en charge d'un sinistre.

Santé, âge et risque aggravé

Lorsque le questionnaire de santé révèle un risque aggravé, l'organisme d'assurance peut proposer une surprime, une exclusion de garantie pour une pathologie, ou refuser l'assurance du prêt. La convention AERAS prévoit alors un examen à trois niveaux, de la demande standard à un examen par un pool de réassureurs. Une grille de référence fixe aussi, pour certaines maladies, les conditions dans lesquelles l'assurance est accordée sans surprime ou avec une surprime plafonnée. En cas de refus, d'autres garanties, comme une caution, un nantissement d'assurance vie ou une hypothèque sur un autre bien, peuvent être proposées à la banque.

L'âge pèse aussi sur l'assurance emprunteur : la plupart des contrats d'assurance fixent un âge limite pour la souscription et pour la fin des garanties, souvent 65 ans pour l'incapacité et l'invalidité, 80 à 90 ans pour le décès. Un emprunteur proche de la retraite a intérêt à vérifier ces limites dès la simulation.

Questions fréquentes sur l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur rembourse-t-elle tout le prêt ?

En cas de décès ou de PTIA, la garantie décès joue : l'assureur rembourse le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée. En cas d'incapacité ou d'invalidité, il prend en charge les mensualités selon les conditions du contrat, après la franchise.

Peut-on changer d'assurance emprunteur après un remboursement anticipé partiel ?

Oui. Le changement est possible à tout moment depuis la loi Lemoine, quel que soit le capital restant dû. Les indemnités dues lors d'un remboursement anticipé d'un prêt immobilier obéissent à leurs propres règles, sans lien avec l'assurance.

La banque peut-elle refuser mon assurance externe ?

Seulement si le contrat ne présente pas un niveau de garantie équivalent à celui qu'elle exige. Elle doit motiver son refus par écrit et lister les critères non respectés.

Faut-il une assurance pour un investissement locatif ?

Oui, la banque la demande aussi, avec parfois des garanties réduites au décès et à la PTIA. Le guide du prêt immobilier rappelle les autres éléments examinés par la banque.

Sources officielles

Les règles de ce guide reprennent la fiche assurance emprunteur d'un crédit immobilier sur Service-Public.fr, les travaux du Comité consultatif du secteur financier sur l'équivalence des garanties et les informations de la convention AERAS pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé.

Faire le point avec un professionnel

Ce guide ne constitue pas un conseil personnalisé et ne remplace pas l'avis de votre conseiller bancaire, d'un courtier ou d'un assureur. Le choix des garanties, de la quotité et du contrat dépend de votre âge, de votre santé, de vos revenus et de votre projet : faites le point avec un professionnel avant de signer ou de changer d'assurance. D'autres repères sont réunis dans la rubrique Crédit immobilier.